Les questions à se poser avant d’acheter une propriété de chasse en Sologne

Depuis plusieurs semaines voire plusieurs mois vous êtes à la recherche d’une propriété de chasse en Sologne, et peut-être êtes vous sur le point de signer un compromis de vente sur un bien. 

Cet avant-contrat vous engage autant que le vendeur, aussi il est indispensable de se poser les bonnes questions avant de le signer. 

Faites-vous réellement une bonne affaire? Cette propriété de chasse est elle une opportunité à saisir? Devez-vous renoncer à ce bien? 

Découvrez nos conseils pour être certain de faire le bon choix, et vous engager sereinement dans votre projet immobilier.

La localisation : l’emplacement vous convient-il ?

En Sologne comme partout, la localisation d’un bien immobilier est un critère décisif pour les acquéreurs. 

Souvent les acheteurs parisiens ayant pour projet d’acquérir une résidence secondaire se tournent vers les biens situés à deux heures maximum de Paris. 


Posez-vous la question de l’accessibilité de la propriété de chasse que vous convoitez : est-elle très éloignée de l’autoroute? 

La proximité avec un des trois autoroutes (A10, A71 ou A85) est souvent stratégique, à condition de ne pas subir les nuisances d’un tel axe routier. 


Existe-t’il une gare à quelques kilomètres de la propriété de chasse? 

La Sologne compte de nombreuses gares dont certaines permettent de relier directement Paris ou Lyon. 

La ligne Orléans – Vierzon traverse la Sologne du Nord au Sud en passant par la Ferté-Saint-Aubin et Lamotte Beuvron, la ligne de Tours suit la Loire et permet de rejoindre Blois- Chambord. Enfin de Tours à Nevers un train dessert Selles sur Cher et la Sologne des étangs avec les gares de Romorantin ou la Ferté Imbault. 

Enfin, sachez que si tous les paysages de Sologne sont exceptionnels par leur beauté et leur intensité, le marché immobilier recèle quelques secrets. Ainsi le secteur situé entre Ligny-le-Ribault, Ivoy-le-Marron et Chaumont-sur-Tharonne est extrêmement recherché. Acquérir un bien dans ce “Triangle d’or” constitue un Graal pour de nombreux acquéreurs sensibles à la beauté de ce territoire, et certains de faire une opération immobilière sans risque. 

Dans ce secteur la pénurie de biens à vendre a pour conséquence de faire grimper les prix par rapport au reste de la région. 

Quelle est la surface du bâti et son état?

La Sologne regorge de propriétés, de la plus typique à la plus fastueuse ! De la maison forestière au château en passant par la longère typique, chaque projet est unique. 

Quelle superficie achetez-vous? Pour quel usage? 

Si vous souhaitez organiser des chasses privées, ou ouvrir une maison d’hôtes, la superficie du bâti est déterminante. 

Si vous êtes en quête de calme et surtout de solitude, inutile de vous orienter vers de telles propriétés, d’autant qu’on estime que l’entretien annuel d’une propriété de chasse s’élève à minimum 2% annuel de son prix d’achat.


Avez-vous anticipé ces frais d’entretien? 

Quel que soit le bâti recherché, tous les acquéreurs cherchent le calme, l’authenticité, et la tranquillité.

L’état des bâtiments doit vous préoccuper : profitez de chacune de vos visites sur place pour estimer les éventuels travaux à réaliser.


La maison est-elle saine? Devez-vous prévoir des travaux? Et de quel type? 

La Sologne est un territoire sableux et argileux, ce qui fragilise les constructions. La présence de fissures au mur, d’une dalle fissurée, des portes ou fenêtres qui ne ferment plus ou alors mal… sont les indices d’une maison qui s’affaisse. Soyez extrêmement vigilant et en cas de doute faites venir un expert du bâtiment pour recueillir son avis avant de vous précipiter. 

Achetez-vous le bâti à un prix juste? 

Au moment d’acheter votre propriété de chasse en Sologne, gardez en tête que dans cette région le bâti vaut moins cher que le territoire, il ne doit donc pas être survalorisé. Un expert immobilier sérieux saura justifier le prix d’un bâti en vous apportant des éléments de comparaison. 

Quelle est la qualité cynégétique du territoire ?

C’est une question essentielle pour les passionnés de chasse et de pêche ! Parfois même la plus importante !

La propriété de chasse que vous souhaitez acheter doit comporter un territoire qui correspond à votre pratique de la chasse. 


Pourrez-vous y chasser toute l’année?

Seuls les enclos cynégétiques (entièrement clôturé selon des critères précis) peuvent être chassés en dehors des saisons. Si tel est votre souhait alors orientez-vous vers ce type de bien ou bien vers une propriété de chasse pouvant être entièrement clôturée (et sans aucune servitude). 


Avez-vous vu juste sur la superficie dont vous avez besoin?
 

Sachez qu’un territoire de 100 hectares minimum est nécessaire pour pouvoir chasser le grand gibier en battue une journée entière. 

Concernant les étangs, la question de la superficie se pose différemment : un étang de plus de 10 hectares est en effet difficile à chasser. La biodiversité et la végétation présente sur et autour de l’étang sont essentielles : plus elle sont riches, plus le gibier viendra se nourrir sur cet étang. 


Votre propriété vous permet-elle de chasser votre gibier de prédilection? 

Si la Sologne est une région particulièrement giboyeuse, notre expertise nous permet de distinguer plusieurs secteurs en fonction des espèces recherchés. 

Le cervidé par exemple, est présent presque partout en Sologne, mais deux zones sont particulièrement pourvues : 

  • Ligny-le-Ribault – la Ferté Saint Cyr au Nord
  • Salbris – Nançay au Sud

La Sologne des étangs entre Saint-Viâtre, Marcilly-en-Gault et Neung-sur-Beuvron abrite évidemment de grandes populations de grand gibier mais est particulièrement propice aux canards et sauvagines ( morillons, souchets, sarcelles…). 

La configuration du territoire de chasse est déterminante quant à la qualité cynégétique, notamment lorsque la propriété est forestière.  

Allez-vous privilégier l’exploitation de la forêt ou bien la qualité cynégétique de votre propriété de chasse? 

Les bois de qualité, plus clairs, ont plus de valeur marchande, mais retiennent moins le gibier. Un biotope plus pauvre (ronces, genêts, épines noires…) facilite l’établissement des espèces et le développement de la faune cynégétique.

 Enfin posez-vous la question de l’entretien de ce territoire de chasse. Le matériel (tracteur, pelles…) est-il compris dans la vente de la propriété? Devrez-vous investir? 

Allez-vous externaliser cet entretien à une entreprise spécialisée dans la gestion de territoire? 

Pouvoir répondre à ces questions est indispensable au moment de se porter acquéreur d’une propriété de chasse en Sologne.

Quelles sont les contraintes pesant sur cette propriété ?

Un homme averti en vaut deux !

L’existence d’une servitude de passage (chemin communal…), les éventuelles nuisances sonores ou visuelles (proximité de l’autoroute, d’une usine, d’un pôle touristique…) sont des facteurs impactant à la baisse le prix d’une propriété. Il est aussi très important de savoir si la propriété se situe en zone Natura 2000.  

Identifiez précisément ces points négatifs, en questionnant le propriétaire et l’agent immobilier qui vous accompagne. 

Avez-vous consulté le cadastre ? 

(N’achetez jamais un bien immobilier sans avoir consulté ce document!)


Vous êtes vous renseigné en mairie ou bien via la presse locale sur d’éventuels projets d’aménagement qui pourrait nuire à votre tranquillité? 

Demandez-vous honnêtement si vous êtes prêt à accepter ces contraintes et nuisances actuelles ou à venir. 


L’extension que vous souhaitez réaliser sera-t-elle autorisée? Sous quelles conditions? 

Afin de préserver l’authenticité des paysages et bâtis solognots, la réglementation locale est extrêmement stricte et peut interdire certains projets. Il est donc indispensable de se pencher sur la réglementation locale : PLU, PLUI et autres documents d’urbanisme. 


Avez-vous une idée du risque inondation qui pèse sur la propriété de chasse que vous vous apprêtez à acheter? 

La Sologne comprend de nombreux cours d’eaux, plus ou moins importants. Nous ne saurions trop vous conseiller de consulter les PPRI, PPRN et autres atlas des zones inondables, avant l’acquisition d’une propriété. Ces documents sont consultables en mairie ou bien sur les sites internet des services de l’Etat. 

Acheter une propriété de chasse en Sologne peut prendre plusieurs mois, en raison de la pénurie de biens sur le marché immobilier. 

Devenus impulsifs sur ce marché extrêmement tendu, certains acheteurs se précipitent sur certains biens et négligent certaines questions.

Pour toutes ces raisons, se faire conseiller dans sa recherche par un expert immobilier permet : 

  • Non seulement d’accéder aux propriétés de chasse off-market, qui s’échangent rapidement sans publicité, via le réseau solognot; 
  • Mais aussi de bénéficier de son expertise sur ce type de propriété, il sécurisera votre projet en vous questionnant et en vous orientant vers le bien qui correspond à vos envies et à votre budget. 

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