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Détenue à 75% par des propriétaires privés, la forêt française couvre 28% du territoire, soit 15 millions d’hectares. Cette répartition du territoire forestier entre privé/ public s’explique aisément pour des raisons historiques mais aussi économiques et fiscales.
Acquérir une forêt demande parfois de longues recherches mais détenir une forêt est un excellent placement qui séduit un nombre toujours plus grand de passionnés.
Pourquoi acheter une forêt ? Quels avantages à investir dans une forêt ?
Véritable valeur refuge, la forêt est un investissement aussi confidentiel qu’intéressant.
→ Investir dans une forêt constitue un placement sûr car peu sensible aux secousses économiques, ce qui permet de diversifier son patrimoine tout en le sécurisant.
→ En plus de cette sécurité d’investissement, la forêt peut offrir un rendement intéressant à condition de gérer correctement sa parcelle.
→ Enfin, acheter une forêt est un placement attractif, à condition d’être patient pour profiter de l’ensemble des avantages fiscaux qui lui sont liés.
Pour toutes ces raisons, la demande de terrains forestiers est importante et l’offre tellement faible dans certaines régions que le marché est en pleine croissance. En moins de 20 ans (1997-2015) le prix minimum/ha est passé de 410€ à 650€ (*1,6), et le prix maximum/ha a lui doublé en passant de 5 900€ à 11 730€.
En 2018, le prix d’un hectare de forêt a ainsi augmenté d’environ 3,8% pour atteindre 4 250€ en moyenne. Une hausse des prix qui devrait se maintenir les prochaines années et permet de belles opérations à la revente.
Quels sont les abattements fiscaux en investissant dans une forêt ?
En raison de rendements considérés comme faibles par rapport à d’autres investissements, la forêt bénéficie d’un régime fiscal particulièrement intéressant pour les acheteurs, et ce à travers trois exonérations majeures :
- sur l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
- sur les opérations de donations/ successions
- sur les éventuelles plus-values à la revente
L'exonération partielle d'IFI
Imposables, les bois et forêts bénéficient cependant d’une exonération partielle d’IFI, à hauteur de 75%. Le propriétaire ne déclare que 25% de la valeur vénale (hors trésorerie) de son bien.
L'abattement sur les donations/ successions
Investir dans une forêt permet aussi de protéger son patrimoine lors de la délicate étape de sa transmission. En effet, il existe un abattement de 75% des frais de succession, dans la limite de 76 000€ puis de 50% au-delà.
Cet type d’abattement fiscal fait de la forêt un investissement particulièrement recherché par les investisseurs redevables de l’IFI et n’ayant pas de descendance directe, car ils évitent ainsi de très lourds droits de succession.
L'exonération de plus-values à la revente
Lors de la revente d’une parcelle boisée (au-delà de 15 000€), les plus-values sont imposées, sauf si la parcelle a été détenue un certain temps.
- Au bout de 22 ans de propriété, la plus-value au titre de l’impôt sur le revenue est exonérée.
- Au bout de 30 ans de propriété pour les prélèvements sociaux.
En dessous de ces durées il existe un abattement de 10€ par hectare et par année de détention.
La fiscalité sur les plus-values opérées lors de cession de parcelles forestières profitent donc aux investisseurs patients, désireux de se construire un capital sécurisé et sur le long terme.
Le régime fiscal qui encadre la propriété forestière est donc extrêmement favorable, et à juste titre considéré comme une niche fiscale. Il est idéal pour certains profils souhaitant réduire leur assiette fiscale, alléger leurs droits de succession, et investir sur plusieurs dizaines d’années. En contrepartie de ces avantages fiscaux, la législation impose au propriétaire de mettre place un plan de gestion durable de la forêt, sur 30 ans. Cette gestion doit être documentée par un Plan simple de gestion (PSG). (En cas d’infraction, le contrevenant risque de devoir rembourser l’intégralité des exonérations dont il a pu bénéficier, ainsi qu’un surcoût pouvant aller jusqu’à 30% de la réduction obtenue.) |
Les propriétaires de forêts confiant la gestion de celle-ci à un Groupement Forestier bénéficient des mêmes avantages fiscaux, voire d’avantages complémentaires dans certaines configurations.
Quelle est la rentabilité d'une forêt ?
Correctement exploitée, une forêt offre un rendement brut entre 1% et 3%, voire plus grâce à certaines essences et une gestion optimisée.
Si l’on n’exploite pas une forêt pour faire fortune, un rendement de 2% est tout à fait atteignable !
Une forêt génère 2 revenus potentiels :
Revenus issus de l'exploitation de la forêt
Ces revenus sont tirés des coupes : sachez qu’il faut attendre 15 ans pour une coupe de peuplier, 45 ans pour un résineux, et jusqu’à 75 ans pour certains feuillus dont évidemment le chêne.
A moins de posséder une grande variété d’essence sur une parcelle suffisamment vaste, les revenus seront de fait irréguliers, espacés dans le temps, et les coûts de reboisement doivent être pris en compte.
Attention, réaliser une coupe n’impacte pas son avis d’imposition puisque qu’un propriétaire forestier déclare chaque année un revenu forfaitaire dit revenu cadastral, qui ne dépend pas des bénéfices tirés de l’exploitation.
En montagne par exemple, des sites sublimes se vendent moins de 1 500 euros/ha, ce qui n’est pas cher. A l’inverse certaines forêts se vendent entre 11 et 13 000 euros/ha car ce sont des usines à bois et là on achète une entreprise. Nous travaillons d’ailleurs avec des experts- comptables, des avocats, des fiscalistes pour garantir à nos clients la sécurité de la transaction.
Les cours sont très hauts pour la plupart des essences. Il n’y a aucune raison de se faire du souci pour l’avenir du bois, même si des fluctuations des cours sont toujours possible. La forêt est un bon placement mais le point de départ de l’achat, c’est l’attrait pour la nature, le végétal. C’est un placement de passionnés !
Revenus tirés des droits de chasse accordés
Les plus petites parcelles (moins de 20, 40 ou 60 hectares, selon les départements), sont mises à disposition des Associations communales de chasse agréées (Acca), de manière automatique et gratuite. Les plus grandes parcelles peuvent être mises en location, louer une chasse peut alors rapporter entre 30€ et 100€ l’hectare en fonction du gibier.
Quelles sont les obligations en achetant une forêt ?
Acquérir une forêt comporte évidemment quelques obligations.
Du point de vue de la sécurité, vous êtes responsable de l’entretien de votre parcelle, et donc d’organiser l’élagage voire l’abattage d’arbres dangereux en bord de route ou de propriété. Même si votre forêt est privée, vous serez tenu responsable en cas de dommage sur autrui (chute de branche sur un promeneur par exemple). La propagation du feu à une autre parcelle est un risque qui peut lui aussi être couvert par une assurance de responsabilité civile.
Pour toute forêt dépassant les 25 hectares, la loi oblige le propriétaire à établir un plan simple de gestion (PSG) qui devra être validé par le Centre régional de la propriété forestière (CRPF). Ce document programme les coupes et les travaux et constitue un support d’analyse des fonctions économique, écologique et social de la forêt.
Le PSG garantit une gestion durable de la forêt, condition indispensable pour bénéficier des abattements fiscaux. Des bilans concernant la mise en œuvre de cette gestion durable doivent être produits régulièrement.
Comment acheter une forêt ?
Acquérir une forêt est investissement aussi intéressant que complexe.
La faiblesse de l’offre d’abord rend les recherches longues : à peine 1% de la forêt privée est vendue chaque année en France, la réglementation fiscale favorisant la détention sur le long terme.
Sachez que si vous souhaitez acquérir une petite parcelle (moins de 4 hectares) la réglementation prévoit un droit de préemption aux voisins du vendeur, ce qui nuit aux projets de nouveaux acheteurs.
Dans certaines régions, le réseau est indispensable pour acquérir une forêt, l’aide d’un agent immobilier expert est un atout précieux pour être au courant rapidement des mises en vente. Ce dernier pourra aussi vous conseiller en fonction de votre besoin : localisation, budget, usage.
Quel est le prix d'une forêt à vendre ?
Tout dépend de ses caractéristiques !
Une forêt de jeunes résineux se vend évidemment moins cher qu’une forêt de chênes prêts à être coupés
Si l’hectare de forêt se vend en moyenne autour de 4 250€, les prix varient fortement, et dépendent de deux facteurs :
- la valeur du sol (qualité, fertilité du sol…)
- la valeur des peuplements (essences, densité et qualité du peuplement, état sanitaire)
- les conditions d’exploitation des bois (accessibilité, topographie)
- le capital cynégétique
- la valeur d’avenir dans le cas de jeunes peuplement
L’ensemble de ces caractéristiques permettent de calculer la valeur technique de la parcelle.
La valeur vénale est ensuite une adaptation de cette valeur technique à la réalité du marché local.
Estimer la valeur d’une forêt nécessite donc une expertise sur ce secteur, ainsi qu’une excellente connaissance du marché local. A ce titre il est indispensable de se faire conseiller afin de faire un excellent investissement.
Le savez-vous? Selon la distinction opérée par la FAO le terme forêt doit être utilisé pour désigner une surface boisée de 0,5 hectares minimum. En deçà on parle de bois. |
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