Acheter une forêt : 4 points essentiels

Détenue à 75% par des propriétaires privés, la forêt française couvre 28% du territoire, soit 15 millions d’hectares. Cette répartition inégale du territoire forestier entre privé/ public s’explique évidemment par des raisons historiques mais pas seulement ! Il existe aussi des raisons économiques et fiscales qui permettent d’expliquer la part prépondérante que représentent les massifs privés sur la totalité de la forêt française.

Même si acquérir une forêt de qualité nécessite souvent de longs mois de recherche, détenir une forêt est un excellent placement financier qui séduit toujours plus de passionnés !

Pourquoi acheter une forêt? Quelles sont les motivations des acheteurs? Comment réussir son achat de forêt ? Nos réponses se trouvent dans cet article.

Pourquoi acheter une forêt ? Quels sont les avantages de cet investissement ?

Véritable valeur refuge, la forêt est un investissement aussi confidentiel qu’intéressant. 

→ Investir dans une forêt constitue un placement sûr car peu sensible aux secousses économiques, ce qui permet de diversifier son patrimoine tout en le sécurisant. 

→ En plus de cette sécurité d’investissement, la forêt peut offrir un rendement intéressant à condition de gérer correctement sa parcelle. 

→ Enfin, acheter une forêt est un placement attractif, à condition d’être patient pour profiter de l’ensemble des avantages fiscaux qui lui sont liés. 

Pour toutes ces raisons, la demande de terrains forestiers est importante et l’offre tellement faible dans certaines régions que les prix s’envolent. En moins de 20 ans (1997-2015)  le prix minimum/ha est passé de 410€ à 650€ (*1,6), et le prix maximum/ha a lui doublé en passant de 5 900€ à 11 730€ !

En 2018, le prix d’un hectare de forêt a ainsi augmenté d’environ 3,8% pour atteindre 4 250€ en moyenne. Une hausse des prix qui devrait se maintenir les prochaines années et promet de belles opérations à la revente. 

Le saviez-vous? 

Selon la distinction opérée par la FAO le terme forêt doit être utilisé pour désigner une surface boisée de 0,5 hectares minimum. En deçà on parle de bois. 

Quels sont les avantages fiscaux liés à la forêt ?

En raison de rendements considérés comme faibles par rapport à d’autres investissements, la forêt bénéficie d’un régime fiscal particulièrement intéressant pour les acheteurs, et ce à travers trois exonérations majeures : 

  • sur l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière),
  • sur les opérations de donations/ successions,
  • sur les éventuelles plus-values à la revente.
  • L’exonération partielle d’IFI

Imposables, les bois et forêts bénéficient cependant d’une exonération partielle d’IFI, à hauteur de 75%. Le propriétaire ne déclare que 25% de la valeur vénale (hors trésorerie) de son bien.

  • L’abattement sur les donations/ successions

Investir dans une forêt permet aussi de protéger son patrimoine lors de la délicate étape de sa transmission. En effet, il existe un abattement de 75% des frais de succession, dans la limite de 76 000€ puis de 50% au-delà. 

Cet type d’abattement fiscal fait de la forêt un investissement particulièrement recherché par les investisseurs redevables de l’IFI car ils évitent ainsi de très lourds droits de succession.

  • L’exonération de plus-values à la revente

Lors de la revente d’une parcelle boisée (au-delà de 15 000€), les plus-values sont imposées, sauf si la parcelle a été détenue durant un certain temps. En effet, au bout de 22 ans de propriété, la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est exonérée.

En dessous de cette durée il existe un abattement de 10€ par hectare et par année de détention. 

La fiscalité sur les plus-values opérées lors de cession de parcelles forestières profitent donc aux investisseurs patients, désireux de se construire un capital sécurisé et sur le long terme. 

Le régime fiscal qui encadre la propriété forestière est donc extrêmement favorable, et est considéré à juste titre considéré comme une niche fiscale. Il est idéal pour certains profils souhaitant réduire leur assiette fiscale, alléger leurs droits de succession, et investir sur plusieurs dizaines d’années.

En contrepartie de ces avantages fiscaux, la législation impose au propriétaire de mettre place un plan de gestion durable de la forêt, sur 30 ans. Cette gestion doit être documentée par un Plan simple de gestion (PSG). 

(En cas d’infraction, le contrevenant risque de devoir rembourser l’intégralité des exonérations dont il a pu bénéficier, ainsi qu’un surcoût pouvant aller jusqu’à 30% de la réduction obtenue.)

Les propriétaires de forêts confiant la gestion de celle-ci à un Groupement Forestier bénéficient des mêmes avantages fiscaux, voire d’avantages complémentaires dans certaines configurations. 

Quelle est la rentabilité d'une forêt ?

Correctement exploitée, une forêt offre un rendement brut entre 1% et 3%, voire plus grâce à certaines essences et une gestion optimisée. Même si l’on n’exploite pas une forêt pour faire fortune, un rendement de 2% est tout à fait atteignable !

Une forêt génère 2 revenus potentiels liés à l’exploitation de la forêt d’une part et l’exploitation du droit de chasse d’autre part. 

  • Revenus issus de l’exploitation de la forêt 


Ces revenus sont tirés des coupes : sachez qu’il faut attendre 15 ans pour une coupe de peuplier, 45 ans pour un résineux, et jusqu’à 75 ans pour certains feuillus dont évidemment le chêne. 

Évidemment, les revenus tirés d’une coupe de bois sont par nature irréguliers ! Plusieurs années séparent les opérations de coupe, et il est même conseillé de repousser de quelques années une coupe si les cours sont à la baisse. 

A moins de posséder une grande variété d’essence sur une parcelle suffisamment vaste, les revenus seront donc irréguliers, espacés dans le temps, et les coûts de reboisement doivent être pris en compte. 

Attention, réaliser une coupe n’impacte pas son avis d’imposition puisque qu’un propriétaire forestier déclare chaque année un revenu forfaitaire dit revenu cadastral, qui ne dépend pas des bénéfices tirés de l’exploitation. 

Un marché en recul ? Pas tout à fait !

Si globalement l’indice du prix de vente moyen des bois sur pied a reculé en 2019 à 60€/m3, cet indice cache en réalité de profondes disparités. 

Certains feuillus comme le chêne (163€/m3) et le hêtre enregistrent des légères baisses, quand le peuplier augmente, à l’instar du pin Douglas et du pin maritime (42€/m3). 

Ces évolutions dépendent évidemment de nombreux facteurs comme les crises sanitaires (scolytes sur les épicéas), mais aussi à la conquête de nouveaux marchés pour la filière. 

Malgré ces fluctuations, rien ne permet aujourd’hui de prédire une baisse durable et massive du cours du bois. Plus que jamais, le bois est un matériau qui a de l’avenir !

  • Revenus tirés des droits de chasse accordés


Les plus petites parcelles (moins de 20, 40 ou 60 hectares, selon les départements), sont mises à disposition des Associations communales de chasse agréées (Acca), de manière automatique et gratuite. Les plus grandes parcelles peuvent être mises en location, louer une chasse peut alors rapporter entre 30€ et 100€ l’hectare en fonction du gibier.

Quels sont les inconvénients d'un tel investissement ?

Comme n’importe quel placement, investir dans un massif forestier comporte quelques risques : destruction de la forêt par un incendie, risque climatique (tempêtes), ou encore risque sanitaire. 

S’il est aujourd’hui est possible de s’assurer contre ces risques, nous conseillons évidemment à nos clients de ne pas investir une part trop importante de leur patrimoine dans ce placement (maximum 5 à 10%) afin que celui-ci demeure un outil de diversification sécurisé. 

Attirés par les atouts de ce placement financier, de nombreux investisseurs passionnés se lancent à la recherche d’une forêt afin de profiter d’un havre de tranquillité tout en diversifiant leur patrimoine. Mais acheter une forêt est bien plus complexe qu’acheter un bien immobilier car il faut évaluer non seulement la valeur des peuplements, mais aussi les infrastructures, les équipements éventuels inclus et les travaux à prévoir. 

En fonction des régions et territoires, différentes réglementations peuvent encadrer les activités d’exploitation forestière. Avant d’acheter il est indispensable de connaître la réglementation locale !

Depuis près de 10 ans, Dannaud Immobilier accompagne des particuliers désireux d’investir sur ce marché prisé. Conseil, visites de massifs forestiers, aide au montage des projets… nous mettons chaque jour notre expertise et notre passion au service de nos acheteurs afin de leur permettre d’acquérir sereinement ces hectares de nature et de liberté. 

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